Déterminer la valeur locative d’un bien immobilier est un critère de base au moment d’investir. Ça l’est d’autant plus lorsque vous devez proposer votre propriété à la location. Trouver le juste prix vous permet à la fois de gagner du temps et de l’argent. Du temps, parce qu’un bien surévalué ne trouvera pas preneur. De l’argent, parce qu’un actif sous-évalué réduira sa rentabilité. Quels facteurs prendre en compte pour fixer le loyer ?
Une location meublée ou une location vide ?
Quel bail de location envisagez-vous ? Si vous ne voulez pas vous engager au-delà d’une année, c’est un bail meublé et équipé que vous devez proposer. Si vous souhaitez éviter de rechercher un locataire trop souvent, préférez la location vide. Dans le premier cas, vous pouvez demander un loyer plus élevé afin d’amortir le coût de l’équipement et du mobilier. Attention néanmoins, car vous risquez de subir des périodes de vacances et vous serez davantage imposé sur une location meublée.
Qu’est-ce qui influe sur le loyer d’un bien ?
Il existe plusieurs éléments pouvant justifier l’application d’une surcote ou d’une décote du loyer moyen constaté dans une zone spécifique.
La situation du bien
La situation géographique d’un bien est importante. L’estimation d’un appartement à Nice avec vue sur mer est naturellement plus élevée qu’un bien équivalent sans vue. La proximité avec des axes routiers ou un réseau de transport joue également en faveur de l’appartement. Sous réserve évidemment que cela ne cause pas de nuisance sonore. Un étage élevé fait grimper le prix de la location, comparativement à un rez-de-chaussée, à condition qu’il y ait un ascenseur.
Le standing
Un appartement situé dans un immeuble en pierre de taille haussmannien est davantage valorisé. Outre la façade, l’état du bâtiment et les différents équipements sont importants. Il en est de même en ce qui concerne les matériaux intérieurs. Si les finitions de votre cuisine sont de qualité, n’hésitez pas à en tenir compte. Si vous avez effectué des travaux d’isolation thermique ou phonique, insistez là-dessus. Cet argument est essentiel pour les locataires qui recherchent du confort et à réduire leur facture énergétique. Bien sûr, la présence d’une terrasse, d’un jardin ou d’un emplacement de stationnement gratuit sont autant d’éléments valorisant votre bien.
Comment fixer le prix d’un loyer en zone tendue ?
Une ville est déclarée en zone tendue lorsque le marché immobilier y est déséquilibré. C’est-à-dire, lorsque la demande de logements dépasse l’offre, avec pour effet mécanique, une hausse des loyers. Ces derniers sont donc encadrés afin de pondérer l’augmentation. C’est le cas de nombreuses villes en France et notamment dans la capitale. Dans votre estimation d’un appartement à Paris, vous devez donc prendre en compte le plafonnement des loyers. Vous ne pouvez pas dépasser le loyer de référence majoré relatif à la rue où votre bien est situé. À défaut, vous encourrez une sanction de 5 000 euros, assortie d’une condamnation à réduire le loyer.
Comment fixer le prix du loyer d’un bien en investissement Pinel ?
Si vous avez effectué un investissement locatif sous dispositif Pinel, vous profitez d’une réduction d’impôts. Vous vous engagez en contrepartie, à louer votre bien sur une période de 6, 9 ou 12 ans. Mais vous devez également tenir compte du loyer modéré plafonné, lors de la fixation de votre prix. Selon la situation de votre bien, le loyer ne peut pas excéder un certain plafond :
- À Paris, le loyer est plafonné à 17,17 €/m²
- Sur la Côte d’Azur, les grandes métropoles, le Genevois et en Île-de-France, c’est 12,75 €/m²
- Dans les autres agglomérations de plus de 250 000 habitants, le loyer Pinel ne peut pas dépasser 10,28 €/m²
Pourquoi calculer le taux de rentabilité brute pour estimer un loyer ?
Maintenant que vous avez effectué le calcul de la valeur locative de votre bien, intéressez-vous au rendement locatif. Notamment, si vous n’avez pas fini de rembourser votre emprunt immobilier. L’objectif est que vous réussissiez à équilibrer le montant du loyer encaissé avec celui de la mensualité de crédit.
Trois éléments vous permettent de fixer le prix d’un loyer le plus justement possible. Il s’agit en premier de l’évaluation de votre bien dans l’absolu. C’est-à-dire en tenant compte de ses atouts et de ses inconvénients. Le second critère consiste à comparer votre actif avec ceux des biens en location, toutes choses égales par ailleurs. Enfin, le calcul de rentabilité constitue la troisième base pour ne pas vous tromper dans la détermination de votre loyer. Cela dit, pour avoir l’assurance de viser juste, confiez la gestion locative de votre bien à votre conseil immobilier. Vous aurez la certitude d’une non-vacance de locataire et d’un bon rendement pour votre investissement.
